Ante 67: cosa significa e come sanare un immobile?

Parlare di normativa edilizia non è mai semplice né banale, all'interno nostro attuale quadro normativo, composto dal d.P.R. n. 380/2001 il c.d. Testo Unico Edilizia, hanno un effetto determinante un centinaio di modifiche arrivate in questo ventennio di applicazione, norme risalenti ad epoche remote, 3 leggi speciali sul condono edilizio e tanta (tantissima) giurisprudenza.

Vediamo però qui di fare un pò di chiarezza soprattutto su cosa si intenda per "Ante '67".

Cosa significa Ante ‘67

Innanzitutto è necessaria una breve introduzione al fine di comprendere ciò di cui parleremo oggi.

Vediamo in prima battuta da cosa deriva il termine "ante '67", questo affonda le sue radici nella Legge Ponte 6 agosto 1967, n. 765 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 31/08/1967, n. 218 con cui fu modificata ed integrata  la Legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150.

La Legge Ponte ha operato numerose modifiche ma tra quelle che oggi ci interessano vediamo:

l’estensione su tutto il territorio nazionale dell'obbligo di dotarsi di piani regolatori territoriali, di piani regolatori comunali e di norme sull'attività costruttiva edilizia (regolamento edilizio);è stata poi prevista la sospensione o la demolizione delle opere eseguite senza la licenza di costruzione o in contrasto con questa, non rispondenti alle prescrizioni del piano regolatore, del programma di fabbricazione od alle norme del regolamento edilizio.

Nasce da questi due punti poco fa identificati l’errata convinzione che un immobile costruito prima dell'anno 1967 non richiedesse alcuna licenza edilizia e che, quindi, potesse essere considerato legittimo.

In realtà, però, già con la legge urbanistica del 1942 era previsto l'obbligo di dotarsi di licenza edilizia per alcuni territori (aree già urbanizzate).

Con la Legge n. 765/1967 non il legislatore non ha fatto altro che estendere tale obbligo a tutto il territorio nazionale.

Come si verifica la situazione di un immobile

Ma come si fa a sapere se un immobile è abusivo?

Innanzitutto ,per verificare se una casa ha degli abusi edilizi, è necessario accertare il titolo abitativo presso il Comune in cui è ubicato l’immobile.

Il controllo sulla conformità edilizia e urbanistica deve quindi essere effettuato verificando che lo stato di fatto dell’immobile coincida con il titolo abitativo, così come depositato presso l’ufficio tecnico del Comune.

I titoli abitativi hanno solitamente denominazioni differenti in base all’anno in cui è stato edificato l’immobile, ad esempio:

concessione edilizia per le case costruite fra il 1942 e il 1977 (Legge 1150);licenza edilizia per immobili edificati fra il 1977 e il 2003 (Legge 10);permesso per costruire per edifici costruiti dopo il 2003 (DPR 380/01);titoli abitativi minori come la DIA, CIA e CILA;concessioni in sanatoria o condoni (del 2003, del 1994 e del 1985).

In questo intricato sistema di denominazioni per capire se sull’immobile è stato commesso un abuso edilizio è inoltre possibile richiedere una visura catastale dell’immobile(cosa che è sempre consigliabile fare quando si vuol comprare o vendere), ovvero, un documento che, oltre ai dati catastali dell’immobile, fornisce anche un’indicazione della superficie catastale e della divisione interna dell’immobile.

Si tratta di informazioni molto importanti in caso di compravendita: bisogna sempre verificare la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e quanto mostrato dalle carte  ufficiali.

Come sanare abusi ante 67?

E quindi? se ho comperato o voglio vendere un immobile in cui è presente un abuso commesso prima del 1967?

Per sanare gli abusi ante 1967 bisogna presentare una CILA in cui si attesta che l’opera è stata realizzata prima del 1967, chiedendo di accatastare l’edificio in forza di questo titolo.

Questo a fronte del fatto che non vi è alcun abuso edilizio se l’immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967 – ovvero prima dell’entrata in vigore della Legge Ponte (L. 765/1967) – anche se manca il titolo edilizio, essendo questo stato introdotto per la prima volta dall’art. 10 della L. 765/1967, che ha modificato l’art. 31 della L. 1150/1942.

Se invece ci viene notificata una  richiesta di demolizione da parte del Comune, dovremo dare allo stesso la prova della pre-esitenza del fabbricato alla Legge Ponte. In tal caso, infatti, l’onere della prova spetta al privato interessato, come recentemente chiarito dal Consiglio di Stato, a vantaggio del proprietario è stato chiarito anche che la prova può essere data per presunzioni ( Cons. Stato, sez. II, 26 gennaio 2024, n. 853)

E’ necessario però tener presente che a partire dal 1985 per vendere casa è necessario che il venditore inserisca nell’atto di compravendita (sotto la sua responsabilità civile e penale e non del notaio):

per gli edifici edificati ante 1967, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967;per gli edifici edificati successivamente, gli estremi della licenza edilizia che ha legittimato la costruzione oggetto di compravendita.

Quando al contrario non è possibile sanare abusi ante 67?

Molta attenzione va posta al fatto che come abbiamo detto poc’anzi, prima della Legge Ponte, la Legge 1150/1942 – Legge Urbanistica, aveva già introdotto la licenza edilizia, ma solo nei centri urbani e principalmente nei centri provvisti di PRG e Regolamento Edilizio.

Con la Legge Ponte, entrata in vigore il 01/09/1967, è stato poi introdotto l’obbligo di licenza di costruire per edificare in tutto il territorio italiano, a prescindere dal fatto che l’immobile si trovi in un centro urbano od extraurbano, quando gran parte del territorio italiano era già provvisto di documenti edilizi probanti quali i Piani Regolatori Generali (PRG) e i Regolamenti Edilizi.

Alla luce di quanto visto quindi è generalmente inapplicabile la sanatoria edilizia per immobili ante 67, sanatoria che può essere invocata solo se il suolo su cui sorge il fabbricato, all’epoca, non era sottoposto all’obbligo di licenza (generalmente si tratta dei territori esterni ai grandi Comuni italiani).

Cosa prevede il testo unico edilizia?

All’interno dell'incaricata trama delle modifiche alla Legge urbanistica, la data dell'1 settembre 1967 (data di entrata in vigore della Legge Ponte) ricorre parecchie volte all'interno della Legge n. 47/1985 (primo condono edilizio).

L'art. 31 (Sanatoria delle opere abusive), comma 5 della Legge sul primo condono edilizio prevedeva:

per le opere ultimate anteriormente al 1° settembre 1967 per le quali era richiesto, ai sensi dell'art. 31, primo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione, che i soggetti di cui ai commi primo e terzo del presente articolo conseguono la concessione in sanatoria previo pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata a norma dell'articolo 34 della presente legge.Se quindi analizziamo bene il testo della norma desumiamo facilmente che non tutte le opere antecedenti l'1 settembre 1967 possono essere considerate legittime e che con il primo condono era stata data la possibilità di sanatoria previo pagamento dell'oblazione.

Lo stato legittimo degli immobili

Tornando alla storia recente, il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), dopo la modifica prevista dal Decreto-Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) e dopo anni di un paradossale silenzio normativo, ha finalmente definito lo stato legittimo degli immobili.

L'art. 9-bis, comma 1-bis del T.U. Edilizia dispone infatti che: “Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.

Attraverso questa formulazione, all’interno della quale non a caso non è riportata una data precisa (come l'1 settembre 1967), il legislatore ha voluto confermare che esistono delle epoche e delle aree in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.

Destinazione d'uso in immobili ante '67

Passando infine alla prova della destinazione d'uso degli immobili ante '67, come abbiamo prima accennato esiste una copiosa giurisprudenza ( da ultimo vedi: TAR Sicilia 3 gennaio 2024, n. 22; e TAR Lombardia 2 gennaio 2024, n. 1) che, partendo da quanto disposto dagli articoli 23-ter, comma 2 e art. 9-bis, comma 1-bis del T.U. Edilizia, conferma che tale prova è desumibile, tra le altre cose, dai documenti d’archivio o altro documento pubblico di cui sia dimostrata la provenienza.

L’art 23, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001 prevede, infatti, che “la destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis”; la norma prevede a sua volta, che “lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali".

Se quindi poniamo attenzione a quanto detto possiamo dedurre che la destinazione d’uso di un immobile realizzato ante 1967 è quella desumibile da “documenti probanti”, in generale, quali, tra gli altri, i documenti d’archivio o altri atti, pubblici o privati, di cui sia dimostrata la provenienza ma non sono ammesse prove testimoniali.

Ante 67 o post 67? Riflessioni finali

Alla luce di tutto quanto appena visto possiamo concludere che per stabilire la legittimità dello stato di fatto di un immobile la domanda da porsi non è se questo sia stato costruito prima o dopo il 1967 ma più correttamente se l'immobile di nostro interesse sia  stato realizzato in un epoca e in un'area in cui era obbligatoria la licenza edilizia.

In caso di risposta positiva occorrerà recuperare la licenza.

In caso di risposta negativa, invece, secondo quanto previsto dal menzionato art. 9-bis, comma 1-bis del T.U. Edilizia, occorrerà recuperare le informazioni catastali di primo impianto oppure altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, da cui si dimostri la provenienza dell'immobile.

In ogni caso però sarà necessario avere il relativo titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi con i quali sono stati abilitati successivi  interventi parziali.

Solo in questo modo e incrociando la documentazione di progetto originale (o i documenti probatori in nostro possesso) con i titoli successivi e lo stato di fatto, sarà possibile verificare la legittimità dell'immobile.

Quindi sintetizzando in caso di immobili "ante '67" occorre avere certezze circa:

la data di edificazione (i rilievi fotografici saranno di grande aiuto in ogni caso);l‘assenza di piani regolatori e regolamenti edilizi (se ci troviamo in zone non urbanizzate è certamente più semplice).

E’ quindi chiaro, alla luce di ciò che abbiamo detto fin qui, che non è sufficiente l'indicazione di immobile ante '67 per pensare che questo sia stato legittimamente edificato.