Affitto in nero: quali sono i rischi per l’inquilino e il proprietario, come regolarizzare?

L’affitto in nero è una locazione irregolare piuttosto frequente nonostante sia una vera e propria evasione fiscale.

L'affitto non dichiarato è quella situazione in cui il proprietario e l’inquilino si accordano per non registrare regolarmente e il contratto di locazione. Il risultato è duplice: da un lato (il proprietario) si sottrarrà al versamento delle imposte, dall’altro (l’inquilino) potrà ottenere un canone di locazione più basso.

Di regola, na volta concluso il contratto di locazione, questo deve essere regolarmente registrato l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.

Vediamo quali sono i rischi e le soluzioni dell'affitto in nero

Cosa si intende per contratto di affitto in nero

Parlare di "contratto di affitto in nero" è un ossimoro, perchè si fa riferimento a un accordo di locazione che tuttavia non viene regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

In sostanza, il locatore e l'inquilino concordano il pagamento del canone di locazione per l'immobile, senza dichiararlo ed evitando le relative imposte in maniera illecita.

Il proprietario, quindi, si libera del dovere di corrispondere i pagamenti a cui sarebbe tenuto, ma con il risultato di evadere l’imposta di registro e l’imposta sui redditi.

Esistono due tipologie di affitti in nero:

• parziale, per il quale il proprietario pattuisce un importo ma l’inquilino ne paga uno superiore, con il risultato che il proprietario paghi meno imposte;
• totale, ovvero quella non registrata.

La prima concerne il contratto di locazione, la seconda invece i canoni percepiti dal locatore.

Il contratto di locazione non registrato dai soggetti obbligati entro i termini stabiliti dalla legge deve considerarsi nullo. Per poter avere efficacia deve essere correttamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.

Il contratto di affitto in nero può essere stipulato sia in modo verbale che per iscritto, ciò perchè a essere illecito non è l’assenza del titolo scritto, quanto piuttosto il non dichiarare alle casse dello Stato la locazione.

Quali sono i rischi per chi affitta in nero?

Il proprietario di casa che affitta in nero si espone ad alcuni rischi dal momento che un contratto di locazione non registrato è considerato nullo.

Le sanzioni per il locatore sono:

• tra il 60% e il 120% dell’imposta non versata, nel caso in cui non sia stato inserito il reddito di locazione nel 730;
• tra il 90% e il 180%, se il contratto registrato riporta un importo inferiore a quello effettivamente percepito.

Il contratto di locazione non registrato deve considerarsi nullo e, per questo motivo, chi affitta in nero affronta diversi rischi:

•  non poter ottenere la procedura di sfratto dell’immobile per morosità dell’inquilino;
• non poter chiedere il decreto ingiuntivo per ottenere gli eventuali canoni di locazione arretrati e mai pagati dall’inquilino;
• non poter ottenere il risarcimento dei danni cagionati all'immobile.

Anche l’inquilino tuttavia incorrerà in alcune conseguenze, scopriamo quali.

Quali sono le sanzioni per l'inquilino

L’inquilino e il proprietario dell’immobile sono obbligati in solido al rispetto del versamento delle imposte dovute: nel particolare, ci riferiamo all’imposta di registro.

Ciò significa che l’inquilino sarà chiamato a rispondere dell’evasione fiscale e dovrà provvedere alla regolare registrazione assieme al proprietario.

Tra i rischi per l’inquilino senza regolare contratto vi è l’impossibilità di rivolgersi a un giudice per far rispettare i propri diritti, inoltre, essere destinatario di una cartella esattoriale che impone il pagamento delle somme non versate.

In caso di mancato adempimento dei pagamenti dovuti, l’inquilino potrebbe subire anche il pignoramento dei suoi beni.

Come regolarizzare un affitto in nero?

Regolarizzare l’affitto in nero non dichiarato è possibile: la soluzione è per la registrazione tardiva, ovvero quello che l’ordinamento definisce ravvedimento operoso:

• 30 giorni dopo, le parti sono tenute alla sanzione del 6%;
• 90 giorni dopo, la sanzione è pari al 12%;
• 1 anno dopo, la sanzione è del 15%;
• oltre 1 anno, la sanzione è pari al 17,14%;
• dopo 2 anni, la sanzione è del 20%.

A seconda del momento in cui avviene la regolarizzazione tardiva del contratto d’affitto, le parti sono tenute a osservare il pagamento delle sanzioni.

Come denunciare un affitto in nero

È possibile denunciare il contratto di locazione irregolare, ovvero l’affitto in nero, rivolgendosi alla Guardia di Finanzia e all’Agenzia delle Entrate.

L’inquilino che intenda segnalare l’irregolarità dovrà allegare tutte le prove documentali idonee a testimoniare l’illecito, per esempio la ricevuta di avvenuto bonifico, le copie degli assegni e le bollette intestate al conduttore.

A quel punto, il conduttore potrà regolarizzare la propria posizione versando l'imposta di registro e chiedere al proprietario di convertire e regolarizzare la locazione (come nel caso di un 3+2 o 4+4).