Affitto d’azienda: cos’è, come funziona e vantaggi e svantaggi

L'affitto di azienda o di un ramo dell’azienda è un contratto attraverso il quale il proprietario, detto affittante, concede a un'altra persona o società, detto affittuario, la gestione e l'utilizzo della propria azienda, o di un ramo d'azienda, in cambio del pagamento di un canone periodico.

Entriamo nei dettagli e vediamo come funziona.

Cos'è l'affitto di un'azienda

In sostanza, l'affittuario prende in gestione l'intero business o una parte di esso, beneficiando della struttura già operativa.

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La durata dell’affitto di azienda è stabilita liberamente dalle parti nel contratto.

Tuttavia, è comune che l'affitto duri alcuni anni, specialmente per assicurare la continuità dell'attività.

Differenze con la locazione commerciale

L’affitto di azienda è diverso dalla nozione di locazione commerciale: nel primo caso, l'affittuario assume il controllo di un'intera azienda o di un suo ramo (inclusi beni materiali, immateriali, dipendenti, contratti in essere, ecc.), e quindi gestisce direttamente l'attività produttiva o commerciale. La locazione commerciale invece riguarda esclusivamente l'affitto di immobili destinati ad attività economiche (es. negozi, uffici), senza includere la gestione dell'attività economica che si svolge al loro interno.

L'affitto di azienda non è disciplinato in modo organico e completo nel Codice civile italiano.

La norma principale di riferimento è l'art. 2562 c.c., che stabilisce che le disposizioni relative all'usufrutto di azienda (art. 2561 c.c.) si applicano anche all'affitto, "in quanto compatibili". Questo implica che le norme pensate per l'usufrutto sono estese, con le dovute differenze, all'affitto di azienda.

L’affitto d’azienda con riscatto

L'affitto di azienda con riscatto, anche conosciuto come affitto di azienda con opzione di acquisto, è una forma contrattuale che prevede, oltre all'affitto tradizionale, l’inserimento di una clausola che dà all'affittuario il diritto di riscattare l'azienda (o un ramo di essa) a un prezzo predefinito, stabilito al momento della stipula del contratto. Come in un classico affitto d'azienda, l'affittuario prende in gestione l'intera azienda o un ramo d'azienda, usufruendo dei beni strumentali, contratti e dipendenti per la conduzione dell'attività economica.

L’opzione di riscatto significa che l'affittuario ha il diritto, ma non l'obbligo, di acquistare l'azienda alla scadenza del contratto di affitto o entro un termine stabilito. Il prezzo di riscatto è generalmente stabilito già all'inizio del contratto.  La durata del contratto d'affitto e la scadenza dell'opzione di acquisto vengono stabilite liberamente dalle parti, ma devono essere sufficientemente lunghe per consentire all'affittuario di valutare l'effettiva convenienza del riscatto.

Sebbene l'affitto d'azienda con riscatto possa sembrare simile al leasing, c'è una differenza sostanziale: l'oggetto del contratto è un'azienda o un ramo d'azienda, mentre il leasing riguarda beni strumentali o immobili. Inoltre, l'affitto d'azienda prevede la gestione diretta dell'attività economica, mentre il leasing no.

Come funziona l'affitto di azienda

L'affitto di azienda è un vero e proprio contratto mediante il quale il proprietario di un'azienda (affittante) concede a un soggetto terzo (affittuario) la gestione e l'utilizzo dell'intero complesso aziendale o di un ramo d'azienda in cambio del pagamento di un canone periodico. L'affittuario gestisce l'attività economica in modo autonomo, mantenendo la continuità operativa e assumendosi la responsabilità di preservare l'efficienza dell'azienda.

Il contratto di affitto di azienda può riguardare l'intero complesso aziendale o un ramo d'azienda, cioè una parte della struttura organizzativa dell'azienda capace di operare autonomamente. L'azienda include beni materiali (macchinari, attrezzature) e immateriali (marchi, brevetti, know-how, contratti), oltre ai dipendenti e ai rapporti commerciali in essere. All'inizio del contratto, è obbligatorio redigere un inventario dettagliato dei beni aziendali e del valore dell'azienda, che costituisce un punto di riferimento per la gestione futura.

L’affittuario deve rispettare una serie di obblighi tra cui quello di mantenere l'azienda in buono stato, assicurando la continuità operativa e la sua efficienza, gestire l'azienda secondo la diligenza del buon padre di famiglia, preservando il valore dei beni e degli strumenti dell'impresa ed effettuare la manutenzione ordinaria degli asset aziendali (mentre le spese straordinarie possono essere a carico del proprietario, salvo diversa pattuizione). Alla scadenza del contratto, l'affittuario deve restituire l'azienda al proprietario nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuta, fatta eccezione per il normale deperimento dovuto all'uso. In caso di opzione di acquisto, l'affittuario può decidere di acquistare l'azienda al prezzo concordato.

Come si calcola

Il calcolo del canone d'affitto di un'azienda varia in base a diversi fattori. Ad esempio il valore dell’azienda, ossia il valore complessivo dell'azienda, o del ramo d'azienda, che è il primo elemento da considerare. Questo valore può essere determinato attraverso una perizia che prende in esame i beni materiali, quelli immateriali (marchi, brevetti, ecc.) e i risultati economici (bilanci, utili, ecc.). Il canone d'affitto è spesso collegato al potenziale di redditività dell'azienda. Il canone può variare in base alla domanda e offerta sul mercato. In settori in crescita, un'azienda ben avviata può richiedere un canone più elevato rispetto a settori in difficoltà.

Quali sono i costi: l’imposta fissa di registro

Nel contratto di affitto di azienda, uno dei costi principali da considerare è l'imposta di registro, che deve essere pagata al momento della registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate. L'imposta di registro sull'affitto di azienda è composta da una quota fissa e una quota variabile. Nel primo caso, per la registrazione del contratto di affitto d'azienda, si paga un'imposta di registro fissa pari a 200 euro. L’imposta variabile (su beni immobili inclusi nell'azienda) è un'imposta aggiuntiva del 1% sul canone annuo relativo ai soli beni immobili.

Quali sono i rischi dell’affitto d’azienda

L'affitto d'azienda, sebbene offra vantaggi per entrambe le parti, comporta anche diversi rischi per affittante e affittuario. In particolare tra i rischi per l’affittuario, segnaliamo la responsabilità nella gestione, nel senso che l'affittuario deve gestire l'azienda mantenendone l'efficienza e può dover affrontare difficoltà operative o di mercato che possono compromettere i risultati economici. Se poi l'azienda ha problematiche o passività non evidenziate dall'affittante, l'affittuario potrebbe trovarsi a gestire situazioni complesse non previste, anche se in genere non è responsabile dei debiti precedenti all'affitto.

Tra i rischi per l’affittante, troviamo il deterioramento dell’azienda. Se l'affittuario non gestisce correttamente l'azienda, il proprietario difatti potrebbe ritrovarsi con un'impresa deteriorata o meno competitiva alla scadenza del contratto. Poi ci sono i rischi legati ai dipendenti. Anche se questi ultimi passano sotto la gestione dell'affittuario, eventuali azioni legali o rivendicazioni pendenti possono ripercuotersi anche sull'affittante. Infine il rischio è la mancata riscossione dei canoni d’affitto. Se l'affittuario non riesce a generare sufficienti profitti, potrebbe non essere in grado di pagare regolarmente i canoni d'affitto, causando difficoltà economiche al proprietario.

Vantaggi e svantaggi dell’affitto del ramo d’azienda

L’affitto del ramo d’azienda presenta quindi una serie di vantaggi e svantaggi che proviamo ad elencare di seguito.

Vantaggi

Tra questi segnaliamo il fatto che l'affittuario può gestire un’attività senza doverla acquistare subito, testando il potenziale dell'azienda prima di impegnarsi a lungo termine. Inoltre il proprietario dell'azienda può ricevere un reddito costante sotto forma di canoni d'affitto, senza dover impegnarsi direttamente nella gestione quotidiana. Inoltre, l’affitto permette di mantenere in vita l'azienda e di salvaguardare i rapporti commerciali e occupazionali, anche in situazioni di difficoltà temporanea per il proprietario.

Svantaggi

Tra gli svantaggi si segnala un limitato controllo per l'affittuario. Non avendo la proprietà dell'azienda, l'affittuario può sentirsi limitato nelle decisioni strategiche a lungo termine e negli investimenti strutturali. Il proprietario inoltre corre il rischio che l'affittuario non gestisca il ramo con la dovuta attenzione, con possibile perdita di valore.

Cosa succede ai debiti maturali prima dell’affitto

I debiti maturati prima dell’affitto d’azienda restano generalmente a carico del proprietario (affittante), a meno che nel contratto non venga espressamente stabilito che l'affittuario si faccia carico di determinate passività. In genere, le obbligazioni e i debiti relativi a periodi precedenti alla stipula del contratto d'affitto non ricadono sull'affittuario, ma sull'affittante.

Tuttavia, è buona prassi per l'affittuario verificare con attenzione la situazione debitoria dell'azienda prima di firmare il contratto, per evitare spiacevoli sorprese.

Cosa succede ai dipendenti nell'affitto dell'azienda

Per quanto invece riguarda i dipendenti la normativa di riferimento è l’art. 2112 del Codice civile intitolato Mantenimento dei diritti dei lavoratori in caso di trasferimento d'azienda, dove per trasferimento d'azienda si intende:

Qualsiasi operazione che, in seguito a cessione contrattuale o fusione, comporti il mutamento nella titolarità di un'attività economica organizzata, con o senza scopo di lucro, preesistente al trasferimento e che conserva nel trasferimento la propria identità a prescindere dalla tipologia negoziale o dal provvedimento sulla base del quale il trasferimento è attuato ivi compresi l'usufrutto o l'affitto di azienda. Le disposizioni del presente articolo si applicano altresì' al trasferimento di parte dell'azienda, intesa come articolazione funzionalmente autonoma di un'attività economica organizzata, identificata come tale dal cedente e dal cessionario al momento del suo trasferimento.

In caso di trasferimento d'azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario ed il lavoratore conserva tutti i diritti che ne derivano. Il cedente ed il cessionario sono obbligati, in solido, per tutti i crediti che il lavoratore aveva al tempo del trasferimento, come recita il primo comma dell'articolo del Codice civile.

Il cessionario è tenuto ad applicare i trattamenti economici e normativi previsti dai contratti collettivi nazionali, territoriali ed aziendali vigenti alla data del trasferimento, fino alla loro scadenza, salvo che siano sostituiti da altri contratti collettivi applicabili all'impresa del cessionario. L'effetto di sostituzione si produce esclusivamente fra contratti collettivi del medesimo livello. Ferma restando la facoltà di esercitare il recesso ai sensi della normativa in materia di licenziamenti, il trasferimento d'azienda non costituisce di per sè motivo di licenziamento. Il lavoratore, le cui condizioni di lavoro subiscono una sostanziale modifica nei tre mesi successivi al trasferimento d'azienda, può rassegnare le proprie dimissioni con gli effetti di cui all'articolo 2119, primo comma.