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L’affitto breve è una tipologia di locazione che non presenta le rigidità e i vincoli del contratto tradizionale e può essere una fonte di rendita molto vantaggiosa per chi ha una seconda casa, magari in un luogo di villeggiatura, al mare o in montagna.
Concedendo in locazione un appartamento con la formula dell’affitto breve si possono ottenere lauti guadagni. Dal 2024 è in vigore l'obbligo di dotarsi del CIN, un codice da esporre nelle strutture in locazione e da utilizzare per gli annunci di appartamenti in affitto.
Vediamo nei dettagli cos’è l’affitto breve, come funziona, quali caratteristiche presenta, quale tassazione è prevista con focus sulla cedolare secca e le novità in vigore da quest’anno.
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Affitti brevi: nuove regole del 2024
La legge n. 191/2023 di conversione del decreto “Anticipi” (il Dl n. 145/2023) ha istituito definitivamente il Codice identificativo nazionale (Cin), un codice che viene assegnato, tramite apposita procedura automatizzata, dal ministero del Turismo a:
unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turisticheunità immobiliari destinate alle locazioni brevi,strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
Dal 1° settembre 2024 è entrato in vigore l'obbligo per i proprietari di affitti brevi, ossia le locazioni di durata inferiore ai 30 giorni, di ottenere e mostrare il Codice Identificativo Nazionale (Cin) sia negli annunci online che nelle strutture fisiche.
Così dal 1° settembre 2024, il Cin deve essere ottenuto tramite la Banca dati nazionale (Bdsr) ed esposto mentre le sanzioni sono applicabili dal gennaio 2025.
Codice identificativo Nazionale (CIN)
Il Codice Identificativo Nazionale mira a migliorare la trasparenza e il controllo nel settore degli affitti brevi, promuovendo la sicurezza e contrastando l'abusivismo.
Il CIN è obbligatorio per i titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano. Inoltre a dotarsi del CIN devono essere anche i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.
Requisiti di sicurezza
Il legislatore ha imposto diversi obblighi ai gestori di immobili destinati alle locazioni al di sotto dei 30 giorni. Questi obblighi di sicurezza scatteranno a partire dal 2 novembre 2024, ovvero entro 60 giorni dalla pubblicazione dell’Avviso in Gazzetta Ufficiale.
Tutti gli immobili, infatti, dovranno avere in dotazione i rilevatori di gas e di monossido di carbonio, così come estintori nel rispetto dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. Gli estintori devono essere ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo. Gli estintori devono essere controllati periodicamente, installandone uno ogni 200 metri quadrati di pavimento e, comunque, uno per piano. I dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio, inoltre, devono essere dotati della funzione di segnalazione dell’allarme idonea ad avvertire celermente gli occupanti del pericolo.
Esenti sono i locatori di unità immobiliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati.
Cosa sono gli affitti brevi e che caratteristiche hanno
Il contratto di locazione breve è un contratto con cui una persona fisica concede in locazione un immobile ad uso abitativo per un periodo non superiore a 30 giorni, senza che tale attività rientri nell’esercizio di un'attività d'impresa. Questo tipo di contratto include anche situazioni come la sublocazione (quando l’inquilino affitta l’immobile a un’altra persona) e la concessione in godimento da parte di un comodatario (chi riceve l’immobile in comodato d’uso), purché abbiano la stessa durata breve.
Oltre all’uso dell’immobile, il contratto di locazione breve può prevedere la fornitura di servizi accessori come:
Fornitura di biancheria (ad esempio, lenzuola e asciugamani),Pulizia dei locali,Servizi connessi all'uso dell’immobile come utenze, connessione wi-fi, aria condizionata.
Questi servizi aggiuntivi possono influire sull'ammontare del canone o del corrispettivo richiesto per la locazione.
Il contratto di locazione breve, essendo di durata limitata e di carattere non imprenditoriale, non richiede la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, tranne nei casi in cui la somma degli accordi superi i 30 giorni nell'anno solare.
Durata degli affitti brevi
Un affitto breve dura al massimo 30 giorni. Questa tipologia di contratto si applica a locazioni ad uso abitativo e può essere utilizzata da persone fisiche che concedono un immobile senza svolgere un'attività d'impresa. Anche in caso di sublocazione o concessione in godimento da parte di un comodatario, la durata non può superare i 30 giorni.
Se la durata della locazione supera i 30 giorni, non si parla più di affitto breve, ma di una locazione ordinaria, che è soggetta a regole diverse, tra cui l'obbligo di registrazione del contratto.
Come funzionano gli affitti brevi
Gli affitti brevi possono essere gestiti da diverse categorie di persone, in primis proprietari di immobili. Questi difatti sono i principali beneficiari di questa tipologia di locazione, soprattutto in zone con forte domanda turistica o dove la necessità di alloggi temporanei è alta.
Il web è un prezioso alleato per chi voglia concedere un immobile in locazione per brevi periodi. Molti e famosi sono i siti che offrono il servizio di incrocio di domanda e offerta. Per citarne alcuni AirBnB, Booking, TripAdvisor, Expedia. Basta caricare le foto dell’immobile, i prezzi e il gioco è fatto.
Ma non c’è solo il guadagno. È fondamentale tenere conto delle normative locali, poiché in molte città (soprattutto in grandi centri turistici) sono stati introdotti limiti o regolamenti specifici per gli affitti brevi, volti a controllare l’offerta di alloggi e proteggere il mercato immobiliare a lungo termine. Per esempio, alcune città impongono il limite del numero di giorni all’anno in cui è possibile affittare una proprietà a breve termine.
Conoscere e rispettare queste normative è essenziale per evitare sanzioni e operare legalmente nel settore degli affitti brevi.
Affitti brevi: le sanzioni per chi non rispetta l'obbligo CIN
Il CIN deve comparire in tutti gli annunci ed esposto all'esterno dell'immobile. Chi non si adegua non potrà pubblicizzare la propria casa sulle piattaforme online. Ad effettuare i controlli sono l'Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza che prevedono queste sanzioni:
- da 800 a 8mila euro per gli immobili privi di CIN
- da 500 a 5mila euro per la mancata esposizione del CIN
- da 600 a 6mila euro se mancano i requisiti di sicurezza.
Differenza tra locazione turistica e locazioni brevi
Ci sono delle differenze tra affitto breve turistico e locazioni brevi. La locazione turistica è caratterizzata da un periodo di affitto breve, che può variare da pochi giorni fino a qualche settimana o mese. La durata è concordata tra le parti e non è soggetta ai limiti di durata minima previsti per le locazioni abitative ordinarie. Inoltre l’immobile deve essere affittato per scopi esclusivamente turistici, come soggiorni per vacanze, svago o viaggi temporanei. È importante specificare nel contratto che l'inquilino non trasferirà la propria residenza nell'immobile, per evitare che il contratto possa essere interpretato come una locazione abitativa stabile.
Nel contratto di locazione turistica non è consentita l'offerta di servizi tipici delle strutture ricettive, come pulizie giornaliere, cambio di biancheria durante il soggiorno o somministrazione di pasti. L'offerta di questi servizi trasformerebbe la locazione in un'attività ricettiva, come un bed & breakfast o un affittacamere, soggetta ad altri obblighi normativi.
In sintesi possiamo dire che la locazione turistica Si rivolge principalmente ai turisti e ha l'obiettivo di soddisfare esigenze abitative temporanee per svago o villeggiatura. La Locazione breve comprende anche affitti di breve durata per altri motivi, come esigenze lavorative o ristrutturazioni della propria abitazione.
Come registrare un contratto di affitto breve
Per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione. È consigliato comunque redigere un contratto scritto che specifichi chiaramente le condizioni dell'affitto, le parti coinvolte, l'importo del canone, la durata, le modalità di pagamento e le eventuali clausole aggiuntive.
Non essendoci vincoli di registrazione, l'imposta di registro come tale è dovuta solo se il contratto ha una durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'arco di un anno con lo stesso inquilino. Per i contratti di durata inferiore a 30 giorni non è necessario registrare il contratto presso l'Agenzia delle Entrate, né pagare l'imposta di registro.
Contratto di affitto breve con cedolare secca
La legge di bilancio 2021 (legge n. 178/2020) ha stabilito che la cedolare secca sulle locazioni brevi può essere applicata solo se in ciascun periodo d’imposta si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre questa soglia, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale, da chiunque venga esercitata
Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, ossia un regime di tassazione di favore che prevede in calo al proprietario dell’immobile la scelta se assoggettare il reddito che ricava dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo.
Con l’entrata in vigore della legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023), dal 1° gennaio 2024, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applica l’aliquota del 26%, ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente. L’individuazione di tale unità immobiliare deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.
Affitti brevi con finalità turistiche
Gli affitti brevi con finalità turistiche riguardano immobili dati in affitto, in tutto o in parte, per finalità esclusivamente turistiche, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo).
Il contratto di affitto turistico viene tecnicamente definito come “Contratto di Locazione Transitoria per Finalità Turistica” e tale tipologia contrattuale è regolata dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
Tale contratto inoltre ha una durata limitata nel tempo e ha come scopo principale quello di soddisfare esigenze temporanee per l'unica finalità turistica ovvero collegabile a un viaggio o di un soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o qualunque altra causa voluttuaria.
Le Locazioni turistiche si riferiscono pertanto ai contratti di affitto di immobili o porzioni di essi concessi per finalità turistiche senza fornitura di servizi accessori e complementari tipici delle strutture ricettive di cui alle normative turistiche vigenti.
Inoltre, durante la locazione turistica, il proprietario può fornire utenze quali energia elettrica, acqua, gas, connessione ad internet, climatizzazione e/o riscaldamento, oltre alla manutenzione e riparazione di eventuali guasti agli impianti o agli arredi presenti nell'immobile. Inoltre è permesso fornire la biancheria, a condizione che questo non avvenga durante la permanenza dell'ospite nella struttura.
Quali sono gli affitti brevi non soggetti a registrazione?
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.
Tuttavia non sussiste l’obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno quindi gli affitti brevi.
SCIA per affitti brevi
La gestione di locazioni brevi in forma imprenditoriale sussiste nel caso si gestiscano più di quattro alloggi. In tal caso non è possibile avvalersi del regime fiscale agevolato delle locazioni brevi (cedolare secca) e i redditi derivanti dalla locazione sono tassati secondo le modalità ordinarie previste per le attività imprenditoriali (IRPEF o IRES, IVA, ecc.).
Inoltre scatta l’obbligo di presentare la SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività al comune di ubicazione degli immobili. Questo adempimento serve a segnalare l'inizio dell'attività imprenditoriale e a ottenere le relative autorizzazioni amministrative.
