Acquistare una casa per affittarla nel 2024: ecco quando conviene

L’alta inflazione spinge i risparmiatori verso gli investimenti immobiliari come una forma di protezione. Lo dicono i numeri come quelli dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa che ha analizzato le compravendite realizzate dalle agenzie presenti sul territorio nazionale.

Ebbene, nel 2023 il 19,5% degli acquisti è stato realizzato per investimento, la percentuale più alta registrata negli ultimi anni.

Ma quando conviene investire sull'acquisto di una casa per poi concederla in affitto? Ci sono costi da considerare? Cerchiamo di rispondere alle domande più frequenti.

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di Virginia Sacco

Quando conviene investire in una casa per affittarla

Investire in una casa per affittarla può essere una mossa vantaggiosa, ma è importante valutare diversi fattori per capire quando conviene. Innanzitutto è bene fare un’analisi del mercato immobiliare locale, ossia della zona in cui si sta valutando di investire.  Può essere utile verificare la domanda di affitti, i tassi di occupazione e le tendenze dei prezzi. Un mercato con una forte domanda di affitti e un tasso di occupazione elevato è generalmente più favorevole.

In secondo luogo, l’analisi di fattibilità deve anche e soprattutto considerare i prezzi degli immobili nella zona. Se sono molto alti rispetto ai canoni di locazione, potrebbe non essere redditizio. Per chi deve accendere un mutuo, è da considerare che i tassi di interesse giocano un ruolo cruciale. Tassi di interesse più bassi possono ridurre il costo totale del prestito e aumentare il reddito netto da affitto. Da considerare anche le condizioni dell'immobile. Una casa che richiede molte riparazioni può essere meno redditizia, soprattutto se le spese per la ristrutturazione sono elevate.

In sostanza, investire in una casa per affittarla può essere una buona opportunità se il mercato è favorevole e i numeri sono solidi. Come per qualsiasi altro investimento, è necessario essere preparati alla possibilità che gli immobili però non siano immediatamente redditizi.

Quanto si guadagna con una casa in affitto

Il guadagno che si può ottenere da una casa in affitto dipende da diversi fattori. Ad esempio dal canone di locazione, dai costi di acquisto e di mutuo, fino alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, le spese condominiali (se applicabili), le tasse di proprietà, l'assicurazione e le spese per la gestione dell'immobile (se non gestisci direttamente l'affitto). Da considerare anche un possibile tempo in cui l’immobile è vuoto o l’inquilino non paga l’affitto. Può essere utile stilare una tabella per fare un calcolo approssimativo del guadagno che si potrebbe ricevere dall’affitto di una casa. Nella tabella dobbiamo considerare ad esempio:

• Affitto Mensile: €1.000
• Spese Mensili Totali: rate del mutuo: €400, tasse e Assicurazione: €100, manutenzione e Spese Operative: €100, spese di gestione: €50
• Guadagno Netto Mensile: Affitto Mensile – Spese Mensili Totali = €1.000 – €650 = €350
• Guadagno Netto Annuo: Guadagno Netto Mensile × 12 = €350 × 12 = €4.200

In questo esempio, il guadagno netto annuo sarebbe di €4.200, ma è importante considerare anche le imposte e altre spese non previste.

Quali costi deve sostenere il proprietario di una casa in affitto

Il proprietario di una casa in affitto deve affrontare una serie di costi, sia fissi che variabili. Tra quelli fissi troviamo le rate del mutuo, le spese di gestione e manutenzione ordinaria e straordinaria, dalle riparazioni e lavori di manutenzione regolari per mantenere l'immobile in buone condizioni a quelle più importanti come la sostituzione di impianti o strutture danneggiate, fino alla gestione immobiliare nel caso cioè si debba pagare una commissione a un'agenzia di gestione (solitamente una percentuale dell'affitto mensile).

Tra i costi da tenere in considerazione anche le tasse, come l’IMU, ossia l’imposta municipale sugli immobili che si paga sulla seconda casa, a prescindere dalla categoria catastale. Inoltre, le entrate derivanti dall'affitto sono tassabili. In Italia, il reddito da locazione rientra nel reddito complessivo e viene tassato secondo le aliquote progressive dell’IRPEF. Tuttavia, è possibile optare per il regime della cedolare secca, che prevede un'imposta sostitutiva sul reddito da locazione, con aliquote del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato.

Tra le spese variabili quando si affitta una casa per ottenerne una rendita ci sono da considerare le spese legali e del commercialista, da pagare per la redazione dei contratti di affitto, la risoluzione di controversie o l’evizione di inquilini problematici.

Il contratto di affitto poi deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate, con un costo di registrazione che può variare a seconda del canone di affitto e della durata del contratto.

Conviene comprare una casa con il mutuo e affittarla?

Comprare una casa con un mutuo e affittarla può essere una strategia vantaggiosa, ma la decisione dipende da diversi fattori.  Comprare una casa con un mutuo e affittarla può essere conveniente ad esempio se il reddito da affitto copre le spese e genera un ritorno positivo. È fondamentale fare una valutazione approfondita dei costi, dei rischi e delle prospettive di mercato. Assicurati di avere una pianificazione finanziaria solida e di considerare sia il reddito immediato che il potenziale di apprezzamento dell’immobile nel lungo periodo.

Dove comprare una casa per affittarla

Comprare una casa per affittarla può essere una strategia redditizia. Ma dove comprare? La scelta può ricadere su città universitarie come Bologna, Milano, o Torino in Italia che possono essere interessanti per l'affitto a studenti. Città con forti settori economici, come Milano o Roma, possono offrire buone opportunità grazie alla domanda di affitti da parte di professionisti.

Poi si può pensare all’affitto di una casa vacanza che promette solidi ritorni nei periodi di ferie, Scegliere località turistiche, al mare, in montagna ma anche in città storiche, può risultare una scelta vincente. Qualche cifra viene in aiuto per far comprendere meglio quale sia l’opzione che fa al caso proprio. Come sostiene l’indagine di Tecnocasa, tra le grandi città italiane è Verona quella che nel 2023 detiene la percentuale più alta di acquisti per investimento, arrivando al 43,1% sul totale delle compravendite. A seguire si piazzano Napoli (41,2%), Palermo (35,3%) e Milano (35%). A Bari gli acquisti per investimento compongono il 32,7% delle transazioni. Dal 23% in giù Firenze, Torino, Roma, Genova e Bologna. Nel 2022 Napoli si piazzava in cima alla classifica ma con una percentuale più bassa rispetto a quella del 2023. In generale tutte le grandi città italiane evidenziano percentuali di investimento in aumento o stabili rispetto al 2022.

Conviene investire 50.000 euro in un immobile per affittarlo?

Chi ha da parte una liquidità di 50mila euro, può valutare l’investimento immobiliare, quindi comprare casa per affittarla.  C’è da considerare però che in molte aree, 50.000 euro potrebbero non essere  sufficienti per acquistare una proprietà residenziale di qualità.

E’ fondamentale effettuare una valutazione approfondita, assicurandosi di analizzare il mercato locale, calcolare il rendimento potenziale, e considerare tutti i costi e rischi associati. Può essere utile anche consultare un esperto immobiliare o un consulente finanziario per guidarti nella decisione e assicurarti che l’investimento sia in linea con i tuoi obiettivi finanziari.

 Quale tipologia di casa acquistare

Nel 2023 la tipologia più compravenduta per investimento è il bilocale con il 34,8% delle scelte, secondo l’indagine di Tecnocasa, a seguire il trilocale che arriva al 27,7%. Percentuali simili si registravano anche negli anni precedenti. Le soluzioni indipendenti e semindipendenti, dopo l’aumento di compravendite del 2021, tornano ai livelli del 2020 attestandosi al 13,2%.

La scelta della tipologia di immobile da acquistare dipende da vari fattori, come la liquidità che si ha a disposizione e l’eventualità di accedere ad un finanziamento, l’area dove si sceglie di comprare e l’obiettivo finale che si intende perseguire.

A chi conviene affittare l’immobile

Affittare un immobile può essere una scelta strategica, e il tipo di inquilini a cui rivolgersi dipende da vari fattori, come la posizione dell'immobile, le caratteristiche della proprietà e le dinamiche del mercato locale. Vediamo quali potrebbero essere potenziali inquilini a cui affittare l’immobile, individuando vantaggi e svantaggi.

Studenti

Il vantaggio in tal caso è che la domanda di alloggi per studenti è particolarmente elevata in  prossimità di università e istituti di formazione. Tra gli svantaggi di affittare agli studenti è che gli immobili possono subire una maggiore usura  e la manutenzione potrebbe essere più frequente.

Lavoratori

Tra i vantaggi di affittare a lavoratori è che questi, specialmente se hanno contratti a lungo termine, possono offrire maggiore stabilità. Di contro ci potrebbe essere maggiore competizione per le proprietà in aree con forte richiesta da parte di professionisti.

Famiglie

Le famiglie tendono a cercare stabilità e possono firmare contratti di affitto a lungo termine. Tra gli svantaggi però c’è da segnalare che potrebbero avere esigenze specifiche, come più stanze o spazi esterni, che possono limitare la scelta di immobili.

Pensionati

Tra i vantaggi di affittare a pensionati è che tendono a cercare una sistemazione stabile e a lungo termine. Spesso hanno redditi fissi e possono pagare l'affitto puntualmente. Ma c’è da considerare che potrebbero richiedere immobili con caratteristiche specifiche per la mobilità o l’accessibilità.